Расторжение договора аренды

Основания для расторжения договора аренды

Досрочное расторжение договора арендодателем

Досрочное расторжение договора арендатором

Порядок расторжения договора аренды

Уведомление о расторжении договора

Основной объект рыночных отношений – недвижимость, поэтому она часто является предметом договоров, как между гражданами, так и между организациями. Арендные отношения сегодня очень востребованы: люди предпочитают не покупать собственность, а пользоваться ей долгосрочно. Мы привыкли считать, что арендовать можно жилое помещение, но это далеко не всё. Вот какие объекты недвижимой собственности можно сдать в аренду:

• Жилье (чаще всего квартира или комната)
• Транспортные средства (например, автомобиль или водное судно)
• Нежилые помещения, как с оборудованием, так и без (от мелких офисов до крупных зданий)
• Земли (как земельные участки, так и находящиеся в государственной собственности земли лесного фонда, которые берутся в аренду у администрации города)
• И другое.

Однако такое пользование не бессрочно: рано или поздно наступает необходимость расторгнуть договор. В этой статье рассмотрим все нюансы данной процедуры.

Основания для расторжения договора аренды

Не всегда прекращение арендных отношений связано с конфликтом сторон, часто они заканчиваются по истечении срока контракта. Однако бывает и так, что у одной из сторон возникает необходимость разорвать отношения, не дождавшись положенного срока.

Начнём с того, что эта ситуация вполне нормальна, и лучше быть готовым к ней заранее. Вам следует не только очень внимательно прочитать договор аренды перед подписанием, но также внести какие-либо предложения, если вы видите отсутствие необходимых пунктов. А раздел о расторжении договора там должен быть обязательно.

Гражданский Кодекс РФ, регулирующий все договорные отношения, перечисляет условия, при которых отношения по аренде могут быть прекращены раньше времени. Такие как:

• По инициативе одного из лиц — одностороннее расторжение договора аренды)
• Через суд (для ситуаций, которые не установлены в соглашении изначально, будут регулироваться общими нормами ГК РФ)
• Путём переговоров (когда предусмотрительные лица заранее указали такую возможность в контракте)
• По воле обоих — расторжение договора аренды по соглашению сторон (путём составления документа о принятии совместного обоюдного решения и отказе от взаимных претензий, предупреждать о таком расторжении заранее не нужно)

Досрочное расторжение договора арендодателем

Для тех ситуаций, когда договориться полюбовно не получилось, или когда одна из сторон нарушают закон, есть лишь одно решение – судебное разбирательство. Поэтому хозяин собственности будет обращаться именно в эту инстанцию.

Однако закон не позволяет сразу направиться в суд с исковым заявлением. Прежде этого собственник должен уведомить нанимателя и попросить исполнить обязанности по договору. Такое обращение должно быть оформлено как письменный акт, чтобы доказать факт его наличия. После этого, в случае, если договориться так и не удалось, можно отправляться в суд.

Какие же основания позволят ему разорвать существующий контракт?! Это действия второй стороны – то есть нанимателя.

• Один раз, но существенно, или несколько раз допускал нарушение соглашения, либо использовал собственность владельца не по назначению (если в вашей собственности развелись тараканы – можно считать это недолжным уходом за жильем)
• Совершил значительные перемены в имуществе, о которых не уведомил собственника (например, неотделимые улучшения, несогласованная перепланировка или капитальный ремонт)
• Неоднократно (по закону от 2-х раз) пропускал срок, когда необходимо вносить плату за пользование помещением
• Существенная перемена условий, которую участники правоотношения, не могли предусмотреть в момент оформления соглашения

Закон часто использует оценочные понятия, в которых трудно разобраться простым людям. Так, если в отношении данных оснований речь идет о термине «существенно», то Кодекс понимает под ним такую ситуацию, когда владелец имущества лишается того, на что он мог рассчитывать, когда заключал сделку.

Досрочное расторжение договора арендатором

Как быть, если вы оказались по другую сторону баррикад, и, будучи арендатором (нанимателем) видите нарушение соглашения собственником недвижимости и хотите прекратить действие договора?! Вам необходимо досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Все дороги ведут в суд. И вот по каким основаниям вы можете защитить себя:

• Вы заключили письменный договор, однако так и не получили доступа к недвижимости по вине арендодателя, который не совершил передачу объекта договора
• Владелец не позволяет вам пользоваться вещью в полной мере и чинит вам всевозможные препятствия
• Предусмотрительный хозяин утаил от вас недостатки вещи, которые вы заметили только после заключения соглашения притом, что они не позволяют пользоваться недвижимостью в полной мере
• Чрезвычайная ситуация, в которой нет вашей вины, сделала вещь не подходящей для использования, на которое вы рассчитывали
• Владелец не ремонтирует имущество, хотя в договоре прописана такая обязанность

Это исчерпывающий перечень ситуаций, в которых возможно досрочное расторжение договора аренды арендатором.

Порядок расторжения договора аренды

Итак, вы готовы разорвать контракт, что же для этого нужно? Для начала попробуйте внесудебный способ:

• Как мы уже сказали, необходимо послать письмо о расторжении договора аренды второй стороне с целью решить вопрос без суда
• Оно должно быть письменным, отправлено заказным письмом минимум за два месяца до того моменты, в который вы собираетесь прервать юридические отношения.
• Если же согласие не поступает, ответ отрицательный, или есть другие причины – можно обращаться в суд.

Уведомление о расторжении договора

После отправки первого письменного извещения, вам следует посылать второе  — предупреждение уже о самом расторжении. Форма документа свободная, но для расторжения договора аренды образец вы можете найти в интернете. Шаблон состоит из:

• Вступительной части (общей шапки как во многих юридических документах)
• Основной (здесь основания, доводы, доказательства)
• Заключительной (ваши требования, и другая важная, но не главная информация)

Чтобы суд посчитал этот запрос отправленным, нужно соблюсти условия по отправлению:

• Личное вручение с росписью получателя
• Заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении

После отправления уведомления о расторжении договора аренды  вы имеете право подавать иск, оплатив госпошлину. Судебная практика в 2017-2018 годах идёт по пути удовлетворения требований о возврате денежных средств при расторжении договора аренды до окончания срока его действия. Написать иск вы можете самостоятельно, найдя бланк на просторах интернета. Однако мы советуем обращаться к юристам, которые помогут:

• Комплексно решить проблему
• Добиться компенсации по задолженности нанимателя, выплаты договорной неустойки и штрафов за неуплату аренды, возмещения убытков, и иных финансовых выплат, положенных вам по закону
• Составить доверенность, договор субаренды, предварительный договор с обеспечительным платежом, срочный договор, и другие соглашения
• Зарегистрировать контракт, проверить собственность в Росреестре
• Провести регистрацию расторжения договора аренды
• Разрешить ситуацию, если вы не можете вносить плату ввиду большого количества долгов, банкротства, и иных трудностей
• Пресечь незаконные действия в отношении вашей собственности
• И другое.

Данные выше инструкции помогут вам упростить процедуру расторжения арендного соглашения. Если у вас остались вопросы – задавайте их онлайн, или обращайтесь в нашу фирму за квалифицированными консультациями.