Расторжение договора аренды

• Основания для расторжения договора аренды
•  Досрочное расторжение договора арендодателем
•  Досрочное расторжение договора арендатором
•  Порядок расторжения договора аренды
•  Уведомление о расторжении договора

Основной объект рыночных отношений – недвижимость, поэтому она часто является предметом договоров, как между гражданами, так и между организациями. Арендные отношения сегодня очень востребованы: люди предпочитают не покупать собственность, а пользоваться ей долгосрочно. Мы привыкли считать, что арендовать можно жилое помещение, но это далеко не всё. 

Однако такое пользование не бессрочно: рано или поздно наступает необходимость расторгнуть договор. В этой статье рассмотрим все нюансы данной процедуры.

Основания для расторжения договора аренды

Не всегда прекращение арендных отношений связано с конфликтом сторон, часто они заканчиваются по истечении срока контракта. Однако бывает и так, что у одной из сторон возникает необходимость разорвать отношения, не дождавшись положенного срока.

Начнём с того, что эта ситуация вполне нормальна, и лучше быть готовым к ней заранее. Следует не только очень внимательно прочитать договор аренды перед подписанием, но также внести какие-либо предложения, если вы видите отсутствие необходимых пунктов. А раздел о расторжении договора там должен быть обязательно.

ГК РФ, регулирующий все договорные отношения, перечисляет условия, при которых отношения по аренде могут быть прекращены раньше времени. Среди них:

• По решению одного из участников  Он должен подать соответствующее заявление и уведомить вторую сторону. Если обе стороны будут согласны с условиями — договор расторгнут. 
• Путем обращения в суд. Когда договориться не удалось или стороны не предусмотрели в договоре пункт о возможности разорвать контракт раньше. Необходимо написать иск в суд, где конфликт будет решен на основании норм ГК РФ
• Посредством взаимных переговоров. Если стороны заранее предусмотрели в договоре возможность такого разрешения конфликта. Они могут путем медиации договориться и принять новые условия. 
• Если оба участника отношений согласны на преждевременное прекращение действия договора, они могут подписать согласие на это и договор перестанет действовать.

Досрочное расторжение договора арендодателем

Для тех ситуаций, когда договориться полюбовно не получилось, или когда одна из сторон нарушают закон, есть лишь одно решение – судебное разбирательство. Поэтому хозяин собственности будет обращаться именно в эту инстанцию.

Однако закон не позволяет сразу направиться в суд с иском. Прежде этого собственник должен уведомить нанимателя и попросить исполнить обязанности по договору. Такое обращение должно быть оформлено как письменный акт, чтобы доказать факт его наличия. После этого, в случае, если договориться так и не удалось, можно отправляться в суд.

Какие же основания позволят ему разорвать существующий контракт?! 

Это действия второй стороны – то есть нанимателя.

• Одни раз, но существенно, или несколько раз допускал нарушение соглашения, либо использовал собственность владельца не по назначению (если в вашей собственности развелись тараканы – можно считать это недолжным уходом за жильем)
• Совершил значительные перемены в имуществе, о которых не уведомил собственника (например, неотделимые улучшения, несогласованная перепланировка или капитальный ремонт)
• Неоднократно (по закону от 2-х раз) пропускал срок, когда необходимо вносить плату за пользование помещением
• Существенная перемена условий, которую участники правоотношения, не могли предусмотреть в момент оформления соглашения

Закон часто использует оценочные понятия, в которых трудно разобраться простым людям. Так, если в отношении данных оснований речь идет о термине «существенно», то Кодекс понимает под ним такую ситуацию, когда владелец имущества лишается того, на что он мог рассчитывать, когда заключал сделку.

Также как и любой другой договор, арендный договор может быть расторгнут также, если обстоятельства, в которых находятся стороны сейчас, существенно изменились. 

Досрочное расторжение договора арендатором

Как быть, если вы оказались по другую сторону баррикад, и, будучи арендатором (нанимателем) видите нарушение соглашения собственником недвижимости и хотите прекратить действие договора?! Вы можете досрочно расторгнуть договор через суд.  И вот по каким основаниям вы можете защитить себя:

• Вы заключили письменный договор, однако так и не получили доступа к недвижимости по вине арендодателя, который не совершил передачу объекта договора
• Владелец не позволяет вам пользоваться собственностью  в полной мере и чинит вам всевозможные препятствия
• Предусмотрительный хозяин утаил от вас недостатки вещи, которые вы заметили только после заключения соглашения притом, что они не позволяют пользоваться недвижимостью в полной мере
• Чрезвычайная ситуация, в которой нет вашей вины, сделала вещь не подходящей для использования, на которое вы рассчитывали
• Владелец не ремонтирует имущество, хотя в договоре прописана такая обязанность

Это исчерпывающий перечень ситуаций, в которых возможно досрочное расторжение договора аренды арендатором.

Порядок расторжения договора аренды

Итак, вы готовы разорвать контракт, что же для этого нужно? Для начала попробуйте внесудебный способ:

1. Как было указано ранее, необходимо послать письмо о расторжении договора аренды второй стороне с целью решить вопрос без суда
2. Оно должно быть письменным, отправлено заказным письмом минимум за два месяца до того момента, в который вы собираетесь прервать юридические отношения.
3. Если же согласие не поступает, ответ отрицательный, или есть другие причины – можно обращаться в суд.

Уведомление о расторжении договора

После отправки первого письма, вам следует посылать второе  — предупреждение уже о самом расторжении. Форма документа свободная. Оно должно состоять из:

• Вступительной части (общей шапки как во многих юридических документах)
• Основной (здесь основания, доводы, доказательства)
• Заключительной (ваши требования и перечень прилагаемых документов)

Чтобы суд посчитал этот запрос отправленным, нужно соблюсти условия по отправлению:

• Вручить под роспись
• Отправить как заказное письмо

После отправления письма вы имеете право подавать иск, оплатив госпошлину. Судебная практика 2018 года шла по пути удовлетворения требований о возврате денежных средств до окончания срока действия договора. В 2019 году эта тенденция усилится. 

Чтобы защитить свои интересы, вам нужно грамотно составить уведомление о расторжении договора и даже иск суд. Именно от этих документов зависит 70% вашего успеха. Мы поможем вам с их написание, проконсультируем, какие документы и доказательства необходимо приложить и защитим ваши интересы в суде. Мы давно участвует как адвокаты в гражданских делах, поэтому опыт наших специалистов позволяет выигрывать даже самые сложные дела.

Обращайтесь к нам прямо сейчас, и наш юрист проведет для вас бесплатную первичную консультацию, где ответит на все ваши вопросы. Просто оставляйте заявку в поле ниже.